Europe

Болгария

Процедура приобретения недвижимости в Болгарии

Иностранцы могут свободно приобретать в Болгарии жилую и коммерческую недвижимость. Для покупки объектов без земли, т.е. квартир, студий, апартаментов, нет никаких юридических препятствий. Однако для приобретения частного дома с земельным участком необходима регистрация в Болгарии юридического лица.

Как приехать в Болгарию

Между Украиной и Болгарией – отличное авиасообщение. Самолеты из Украины летают в Софию (если объект недвижимости находится в столице или на горных курортах), Пловдив (центр Болгарии), Варну (север побережья) и Бургас (юг побережья). Добраться в Болгарию можно также поездом, автобусом или на собственном автомобиле.

Обратите внимание: мы  организовываем смотровые туры для потенциальных покупателей. Если поездка завершается сделкой, возвращаем клиентам деньги, потраченные на проезд и проживание в стране во время поиска недвижимости.

Выбор объекта и предварительный договор

После того, как покупатель выбирает конкретную квартиру, он вносит платеж для бронирования объекта  – доказательство серьезности своих намерений. Обычно сумма, необходимая для резервации недвижимости в Болгарии, невелика – до €3000. Эти деньги перечисляются через банк на основании договора брони. В этом документе прописываются основные параметры сделки: сроки и схема внесения платежей, данные об объекте сделки, информация о риэлторе или застройщике.

В дальнейшем по желанию сторон составляется предварительный договор купли-продажи, в котором отражаются все параметры сделки: стоимость недвижимости, сроки оплаты, права и обязанности сторон, санкции в случае нарушения обязательств.

Подготовка документов для сделки

После получения резервационного депозита продавец начинает готовить пакет документов для нотариального завершения сделки. Обычно процесс сбора всех справок длится 1,5-2 месяца.

По болгарским законам, он должен предоставить покупателю:

•    Удостоверение об оценочной стоимости, выданное органами муниципалитета. Этот документ можно получить только, если за объектом не числится долгов.

•    Справку из кадастровой службы.

•    Нотариальный акт продавца.

•    Декларацию о семейном положении.

•    Справку об отсутствии долгов по налогам.

•    Справку об отсутствии обременений (например, кредитов).

От покупателя при личном присутствии на сделке потребуется просто показать загранпаспорт.

Возможно также провести сделку дистанционно. В этом случае покупателю необходимо оформить и заверить у украинского нотариуса доверенность на имя сотрудника болгарского агентства недвижимости. А также предоставить декларацию о происхождении денежных средств и справку о семейном положении.

Регистрация сделки у нотариуса

После того как стороны подготовили все необходимые документы, назначается дата и время встречи у нотариуса для заключения договора купли-продажи. Обязательно личное присутствие продавца и покупателя, либо их доверенных представителей. После изучения документов нотариус с помощью переводчика вслух зачитывает договор купли-продажи. Затем, в случае отсутствия разногласий, стороны подписывают документ. Выплата оставшейся стоимости недвижимости обычно происходит сразу после подписания нотариального акта в присутствии нотариуса. Деньги перечисляются через банк. Затем продавец подтверждает, что получил полную сумму, а нотариус вносит необходимые данные в реестр недвижимости.

Дополнительные платежи

Помимо стоимости самого объекта недвижимости на плечи покупателя ложатся и другие расходы по сделке.

Муниципальный налог на переход прав собственности 

1,5-3,5% от цены в нотариальном акте

Услуги нотариуса 

Зависят от стоимости недвижимости, и не превышают 1% от цены объекта. Например, при покупке апартамента за €30 000 гонорар нотариуса составит €150.

Регистрация недвижимости в службе "Вписывания"

0,1% от стоимости объекта

Банковские расходы

За получение перевода из-за рубежа банк может взять какую-то комиссию – обычно до €50

Послепродажная регистрация недвижимости

до €200

 

Отметим, что услуги агента по недвижимости в Болгарии обычно являются для покупателя бесплатными.

Регистрация недвижимости

После завершения сделки и получения нотариального акта недвижимость регистрируется в трех инстанциях.

Во-первых, в течение семи дней после получения нотариального акта сотрудники агентства недвижимости (или сам новый собственник) подают заявление на оформление номера Булстат (Болгарская статистика).

Во-вторых, в течение двух месяцев (этот срок установлен законом) собственность декларируется в муниципальной налоговой инспекции. Декларация происходит путем заполнения бланка, предъявления номера Булстат и нотариального акта.

И в-третьих, актуализируется информация о новом владельце в службе по кадастру и геодезии. Для этого этапа законом не предусмотрены ограничения по срокам.

Регистрация недвижимости в этих инстанциях – обязательна. Невыполнение данных требований приводит к штрафам, но не влияет на ваше право собственности на недвижимость. Все эти процедуры можно поручить доверенному лицу.

Покупка дома с земельным участком

Процедура приобретения частного дома в Болгарии будет отличаться от сделок с квартирами. По местным законам, покупать землю на физическое лицо имеют право граждане Болгарии и других стран Евросоюза. Украинцы и выходцы из стран СНГ могут приобрести участок только на юридическое лицо, зарегистрированное в Болгарии.

Соответственно, перед проведением сделки необходимо открыть в Болгарии фирму. Услуги адвоката по созданию юрлица будут стоить около €300-500. Уставной капитал фирмы (сумма, которая должна находиться на счету на момент создания) – всего €1. Процесс оформления компании займет около месяца.

Стоит учитывать, что даже если компания в дальнейшем не будет вести никакой финансовой деятельности, по закону, необходимо ежегодно подавать налоговые декларации с нулевым балансом. А значит, собственнику недвижимости придется рассчитываться с бухгалтером, который будет составлять отчеты. Эти расходы составят до €300 в год.