Europe

Черногория

Условия покупки недвижимости – Черногория. 

Иностранные граждане могут приобретать недвижимость в Черногории без каких-либо существенных ограничений – как на физическое, так и на юридическое лицо. Единственное исключение касается ряда земель и объектов.

Согласно Закону «Об имущественно-правовых отношениях» от 25 марта 2009 года (п. 415), иностранцы не могут являться собственниками сельскохозяйственных земель, лесов, участков земли в национальных парках, памятников культуры, недвижимости на расстоянии менее одного километра от государственной границы, объектов на островах, а также объектов стратегического значения. Иностранное физическое лицо может являться собственником земли, если площадь участка не превышает 5 тыс. кв. м, и при этом приобретается постройка, расположенная на этом участке.

Открытие банковского счета.

Расчеты по сделке, как правило, производятся в безналичной форме. Переводить деньги вы можете как с украинского счета, так и со счета в черногорском банке. Его открытие займет десять минут, потребуется только загранпаспорт. При переводе денег из Украины в Черногорию  необходимо письмо от налоговой инспекции о том, что они уведомлены об открытии счета за рубежом.

Документы о происхождении денег на сумму выше €15 тыс. могут потребоваться в случае перевода этой суммы в Черногорию из-за границы. Обычно перевод со своего счета в Украины на в свой же счет в Черногории вопросов не вызывают. Также вопросов не возникает в случае оплаты напрямую продавцу.

Предварительный договор.

Как только объект выбран, покупатель подписывает предварительный договор (predugovor), где фиксируются его обязанности и описывается приобретаемая недвижимость, ее цена и условия оплаты. В этот момент оплачивается резервационный взнос («капара» – залог) в размере 10% от стоимости недвижимости. В случае если покупатель отказывается от сделки, первоначальный взнос не возвращается, если же от сделки отказался продавец, он обязан вернуть несостоявшемуся покупателю взнос, но не более чем в двойном размере (если это оговорено в предварительном договоре). Поэтому с продавца необходимо взять расписку о том, что задаток внесен

Для проведения сделки с недвижимостью и получения права собственности в Черногории от покупателя необходим заграничный паспорт, а от продавца – Лист непокретности (свидетельство о праве собственности). Этот документ описывает имущество (метраж, описание участка, информация о владельце, кадастровый номер). Также в нем содержатся записи о существующих обременениях и ограничениях объекта (в случае их наличия).

Заключение договора купли-продажи.

Подписание и предварительного, и окончательного договора (glavni ugovor) происходит только на территории Черногории, в присутствии обеих сторон или их представителей по доверенности. Подписи заверяются официальной печатью судебного органа Черногории.

После подтверждения права продавца на недвижимость соответствующим документом в местном муниципалитете определяется стоимость недвижимости. Оценочная стоимость определяется в налоговой инспекции (порезска управа) муниципалитета и в целом соответствует реальным ценам на рынке.

Может быть как выше, так и (очень редко) ниже заявленной в договоре. При переходе прав собственности на недвижимость покупателем оплачивается налог на оборот недвижимости в размере 3% от стоимости объекта по договору. В случае выявления расхождений цены сделки по договору с ее оценочной стоимостью (занижение), начисление налога производится по оценочной стоимости объекта

После того как покупатель внес указанную в договоре сумму, им (в соответствии с условиями договора) подаются документы на изменение информации о собственнике недвижимости в кадастре. Только после этого покупатель получает абсолютные права на приобретенный объект недвижимости. Налог на оборот недвижимости оплачивается до внесения этих изменений в кадастр.

Сопутствующие налоги.

По сравнению с другими странами расходы на покупку недвижимости и оформление ее в собственность в Черногории низкие. Размер налога на оборот недвижимости (передачу права на собственность) составляет 3% от стоимости недвижимости. Для внесения налога налоговая инспекция отправляет на адрес покупателя квитанцию (происходит это только после регистрации договора в суде). Оплатить ее необходимо в течение 15 дней после получения. Если в течение двух месяцев платеж не произведен, начинается начисление пени (0,03% за день просрочки). Поэтому если вы не получили квитанцию по почте, необходимо обратиться в налоговую инспекцию лично.

Стоимость услуг адвоката, занимающегося подготовкой договора купли-продажи, составляет от €100 до €500 за сделку, хотя некоторые компании готовы предоставить такие услуги бесплатно. Регистрационный сбор за нотариальное заверение в суде составляет около 0,5% стоимости имущества по договору. Занесение в Кадастровую книгу и заверение расписки о получении денег (если она есть) также потребуют некоторой незначительной суммы.

Услуги риэлтора оцениваются в 3-5%. В Черногории они обычно оплачиваются продавцом (на первичном рынке). На вторичном рынке часто платит и покупатель.

Государственная регистрация сделки.

После окончательного расчета продавец дает расписку, что оплата получена полностью, и заверяет своей подписью заявление о внесении данных о новом владельце в кадастровый регистр, которые, по законодательству, должны быть произведены в течение 30 дней с момента подачи заявки на регистрацию. После этого можно получить Лист непокретности.