Europe

Испания

Процедура приобретения недвижимости в Испании

Приобретать недвижимость в Испании могут как резиденты, так и нерезиденты страны. И физическое, и юридическое лицо имеет право совершать такие покупки, иностранцам понадобится лишь действующий заграничный паспорт и достаточные финансовые средства. Никаких других документов или разрешений не требуется.

Продать недвижимость по законам Испании имеет право только сам владелец или же лицо, имеющее от него нотариально заверенную доверенность.

С чего начинать процесс покупки

Для начала можно снять жилье на несколько месяцев в выбранном районе и заняться осмотром недвижимости. Однако немногие могут выделить на это время и ресурсы – большинство потенциальных покупателей вынуждены специально прилетать для осмотров. Купить дом в Испании можно и дистанционно, не выезжая из страны, но на практике очень немногие совершают сделку удаленно – по фотографии сложно оценить объект.

После того как объект выбран и зарезервирован компанией или агентством для покупателя, на имя последнего открывается счет, с которого должны производиться все платежи, связанные с приобретением недвижимости. Впоследствии с него могут списываться коммунальные платежи, налоги, страховка, взносы по ипотечному кредиту.

Ужесточилась процедура открытия банковского счета для нерезидентов в Испании: если раньше было достаточно паспорта, то сейчас банки запрашивают документы, подтверждающие официальный источник дохода, в том числе налоговые декларации со штампом соответствующего ведомства. Такие меры введены в связи с программой по предотвращению отмывания денег и финансирования террористических организаций.

При открытии счета в евро сама операция будет бесплатной, но в дальнейшем при положительном балансе будет взиматься ежеквартальная (или ежегодная) комиссия. Первая сумма взноса может быть даже нулевой. После вы на руки получаете банковскую книжку, в которой будут учитываться все операции, произведенные в срок действия вашего счета. Через три дня выдается дебетовая карта. В испанском банке можно оформить и кредитную карточку (VISA, MASTERCARD).

Заключение договора купли-продажи

Любая недвижимость в Испании должна быть зарегистрирована в Registro de Propiedad – Реестре собственности. В Реестре собственности можно получить информацию о том, кто является владельцем недвижимости, какова ее кадастровая стоимость, точная площадь, а также о наличии задолженности владельца.

После выбора подходящего объекта недвижимости и принятия решения о его покупке составляется частный контракт купли-продажи, в котором указываются условия и способ оплаты. Как правило, в нем описываются обе стороны, объекты недвижимости, согласно реестру собственности фиксируются общая стоимость, налоги и форма оплаты.
При заключении задаткового контракта (Contrato de arras) обычно выплачивается 10% от общей суммы продажи. Также следует различать контракт резервации объекта, при заключении которого оплачивается 1-1,5%, чтобы показать интерес покупателя и "забронировать"  его право на покупку данного объекта недвижимости до того момента, когда будет подписан задатковый контракт. Оставшуюся сумму необходимо выплатить в момент подписания купчей (Escritura Publica), которая подписывается покупателем и продавцом в нотариальной конторе в присутствии испанского нотариуса.

Оплата должна быть подтверждена документально. Лучше, если это будет осуществлено посредством банковского перевода на расчетный счет продавца или банковским чеком.

Все документы покупатель подписывает непосредственно с владельцем недвижимости. При покупке на вторичном рынке это физическое лицо, при приобретении новой недвижимости – компания-застройщик. Сделка по купле-продаже недвижимости в Испании всегда проводится нотариусом, что обеспечивает максимальную безопасность.

Единственный случай, когда покупатель подписывает документы о покупке с агентством, – наличие у последнего нотариальной доверенности от продавца на право совершить сделку от его имени. Агентство недвижимости имеет также право подписать от имени продавца предварительный частный контракт купли-продажи и принять авансовый платеж. В этом случае достаточно обычной доверенности от продавца.

Сопутствующие расходы

НДС при покупке недвижимости

Для первичной недвижимости – 4%, с 2013 года – 10%;
Для вторичной недвижимости – 7% от стоимости объекта*

Гербовый сбор

1% от суммы сделки

Гос. сборы и услуги нотариуса

Около 2% от стоимости объекта

Гонорар юриста

Около 1% от суммы сделки

Пошлина за оформление идентификационного номера иностранца

10 евро

* Налог при покупке недвижимости зависит также и от муниципалитета Испании, в котором находится объект. Например, в Каталонии налог при передаче прав собственности на вторичное жилье составляет 10% от декларируемой в договоре купли-продажи суммы. А в Андалусии он зависит от стоимости объекта недвижимости:  8% на сумму ниже €400 000; 9% – от стоимости, превышающей €400 000 и до €700 000; 10% – от стоимости, превышающей €700 000.

 

Конкретный пример приобретения недвижимости без ипотеки

Вилла. 130 кв.м. с частным садом. Большая общая территория, охраняемая. ОБЩИЙ бассейн.

Стоимость недвижимости €279.000

Услуги нотариуса и регистрация в реестре 2% €5580

Подключение договоров: на электричество, водоснабжение, вывоз мусора,  канализации

и комунидада (ориентировочно)  €200     

НДС 7% €19 350

Услуги адвоката 1% €2 790

Полная меблировка (ориентировочно) €5.000 -10.000

Электробытовые приборы на кухню €1.500

Итого цена недвижимости со всеми расходами и налогами €313.420

Комиссия риэлтора в Испании составляет 3-5% от стоимости объекта недвижимости и зависит от муниципалитета Испании, в котором находится объект. Например, в Каталонии - в основном 3%, в остальных регионах Испании - 5%.

Государственная регистрация сделки

Получение ключей происходит при подписании нотариального договора. Как только нотариальный договор купли-продажи подписан, нотариус отправляет факс в Реестр, информируя о совершенной сделке. Купчую можно забрать из нотариальной конторы через два-три дня после подписания договора. На оплату гербового сбора (I.A.J.D.) и на представление документа в Реестре собственности дается 30 дней.

Ипотека в Испании

Многие банки Испании готовы предоставить ипотечный кредит на покупку или строительство недвижимости (под залог этой недвижимости). Сумма кредитования оставляет 50–60%, иногда до 65–70% от оценочной стоимости объекта. Обычный срок кредитования - от 10 до 30 лет и зависит от возраста заемщика. Возможно и досрочное погашение займа. Размер первоначального взноса достигает 50% для нерезидентов. Для резидентов он составляет 20%. Средняя ставка по ипотеке в Испании на 2016 год составляет 3,5-4% годовых. В число испанских банков, которые выдают кредиты иностранцам, входят BBVA, Unicaja, Caixa Catalunya, Caixa de Girona, Caja Madrid, Banco Andalucia, Deutsche Bank, Banco Popular.

Для оформления кредита необходимо предоставить в банк загранпаспорт, справку о зарплате по месту работы или справку о доходах. По испанскому законодательству, сумма ежемесячных выплат по кредиту не должна превышать 30% от месячного дохода.

К списку документов для одобрения займа обязательно представить кредитную историю из Бюро кредитных историй, некоторые документы требуют проставления апостиля или официального штампа Налогового ведомства. Условия изменения ставки кредитования фиксируются в кредитном договоре. Как правило, выплаты происходят ежемесячно, реже – ежеквартально. Также полезно иметь при себе документы, доказывающие финансовую состоятельность, например свидетельства о владении недвижимостью в любой стране мира, акциями, предприятиями или долями в них, выписки с банковских счетов. Банки Испании всегда гарантируют конфиденциальность предоставляемой информации.